近日，浙江省自然资源厅公布首批低效用地再开发典型案例，滨江区长河工业园一期改造项目（冠山数智产业园）成功入围，成为全省低效工业用地再开发示范标杆。该项目以突出的土地资源优化和产业升级成果，为其他地区低效用地改造提供了珍贵经验。在市规划资源局滨江分局指导下，中国联合工程有限公司作为 EPC 总承包商，启动长河工业园改造项目，致力于将这片低效用地转型为数智产业高地。

项目概况与改造需求

长河工业园一期原为传统加工制造园区，占地约 165 亩，总建筑面积 10 万余平方米。园区内厂房建设年代久远，多为低层建筑，存在诸多问题。

一是建筑结构老旧，部分厂房为砖混结构，主体结构虽良好，但整体建筑标准不高，难以满足现代企业的需求。二是产值效益低，亩均税收不足 50 万元，产业发展滞后。三是安全隐患突出，存在违章加改建现象，消防设施不完善。四是环境脏乱，缺乏统一规划，外立面不统一，缺少食堂、停车等配套设施。这些问题导致土地利用效率严重不足，制约了园区的发展，也与周边区域的繁荣形成鲜明对比。

改造目标与策略从困境到破局

项目改造的目标是将长河工业园打造成一个以科技为先导、环境为依托、生产为核心的多元复合、生态共融的数智园区，成为智慧医疗、医疗器械、生物医药等大健康产业的创新孵化器和产业加速器。为了实现这一目标，项目团队制定了以下改造策略：

1.统筹兼顾与因地制宜

充分考虑现有基地内建筑空间、交通、景观等条件，将多家独立企业建筑高效整合，共同打造成一个有机产业园整体。例如，对现有建筑进行功能重新定位，将部分闲置或低效利用的厂房改造成研发办公空间，实现空间资源的优化配置。同时，保留原有主体结构及外墙体系，因地制宜地进行改造，如对部分建筑进行结构加固，以满足新的使用功能和安全标准，在实现功能升级的同时，有效控制改造成本。

2. 优化空间与完善设施 

优化园区环境通过拆除违章建筑，腾出大量空地，设计多种室外空间，包括景观空间、入口空间和运动空间等。在景观设计上，利用园区周边良好的自然资源，打造具有特色的景观节点，提升园区整体环境品质。同时，在园区内设置生态停车场，采用透水铺装材料，满足停车需求的同时，增强雨水渗透和净化功能；建设食堂、会议室等生活配套设施，为园区员工提供便捷的生活服务，打造 “15分钟生活圈”；设置室外活动场地，为员工提供交流和休闲的空间，提升园区的宜居性和吸引力。

3. 精准定位与功能重塑 

紧扣区域医药高新产业需求，科学划分研发办公区、实验区、医疗器械研发区和生活配套区。在研发办公区，提供现代化的办公空间和先进的科研设施，吸引高新技术企业入驻；在实验区，建设高标准的实验室，满足企业研发和检测的需求；在医疗器械研发区，打造专业的研发平台，推动医疗器械产业的发展。生活配套区集成了食堂、会议室等设施，为园区员工提供全方位的生活服务，提升园区的人才吸引力，为园区的产业导入和企业入驻创造良好条件。

EPC总承包模式从设计到实施一体化赋能

中国联合作为EPC总承包商，在项目中充分发挥了 “设计引领、统筹实施” 的核心优势，推动项目高效推进。

1. 设计引领筑牢根基

通过设计优化建筑布局、消防改造及电气扩容，优先利用原主体骨架进行结构加固，减少拆建成本并缩短工期。例如，在建筑布局上，结合园区的地形地貌和周边环境，合理规划建筑的分布和功能分区，提高土地利用效率；在消防改造方面，根据建筑的使用功能和消防规范，重新设计消防系统，确保园区的消防安全；在电气扩容上，根据园区未来发展的需求，合理规划电力供应和配电系统，为园区的正常运营提供保障。这种设计引领的方式，为项目的顺利推进提供了坚实的技术支撑和科学指导。

2. 资源整合保障落地

依托 EPC 一体化管理，实时监控采购与施工质量，克服疫情影响，保障项目按期竣工。在采购环节，通过集中采购和优化供应链管理，降低了采购成本，确保了材料和设备的质量；在施工过程中，加强对施工进度和质量的控制，采用先进的施工技术和管理方法，提高了施工效率。

3. 经济效益显著注入动力 

EPC 模式有效降低了协调成本并缩短了建设周期，总投资严控预算内。通过拆除5万平方米旧建筑，实现改造后建筑面积10万平方米，实现配套完善化，吸引了超亿元的投资，为园区的可持续发展注入了强大动力。

以创新设计驱动城市未来

长河工业园一期改造项目的成功，是中国联合 EPC 总承包模式与设计智慧的生动实践。从低效用地到数智高地，从传统制造到高新产业，这一华丽蜕变的背后，是空间重构、产业激活与城市共生的创新理念在支撑。

未来，中国联合将继续深化低效用地再开发技术，以更多优质项目为全国提供标杆案例，助力高质量发展新征程。让我们期待更多像长河工业园这样的项目，在创新设计与科学管理的引领下，绽放出新的光彩，为城市的繁荣兴盛贡献更多力量。